Schriftform wahren: Nebenabreden machen einst gültige Befristungen unwirksam

Befristete Mietverträge müssen schriftlich geschlossen werden. Wird das vergessen, ist ein böses Erwachen oftmals vorprogrammiert.

In einem Fall klagte die Vermieterin von Gewerberäumen, in denen ein griechisches Restaurant betrieben wurde, auf Räumung und Herausgabe dieser Räume. Ursprünglich gab es einen auf zehn Jahre abgeschlossenen Mietvertrag mit Verlängerungsoption. Dort waren insgesamt 320 m² als Fläche angegeben. Tatsächlich nutzte der Mieter allerdings aufgrund mündlicher Vereinbarungen mit dem Vorvermieter weitere an das Gebäude angrenzende Flächen. Dann erhielt der Mieter von der neuen Vermieterin mehrere Abmahnungen auf entsprechende Unterlassung und erhielt letzten Endes die Kündigung des Mietvertrags. Den anschließenden Räumungsrechtsstreit verlor der Mieter zudem.

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Dresden lag kein ordnungsgemäß befristetes Mietverhältnis vor; insoweit kam es auf etwaige Pflichtverletzungen des Mieters gar nicht an. Das Mietverhältnis konnte schlicht und ergreifend ordentlich gekündigt werden. Denn es gab zwar eine schriftlich vereinbarte Verlängerungsoption, aber eben auch zusätzliche mündliche Vereinbarungen. Und aufgrund dieser mündlichen Vereinbarungen ist die vom Gesetz vorgesehene Schriftform bei befristeten Mietverträgen nicht gewahrt worden. Die Befristungen waren unwirksam.

Hinweis: Befristete Mietverträge, insbesondere im gewerblichen Bereich, sind zwingend schriftlich abzuschließen. Das gilt auch für Nebenabreden.
Quelle: OLG Dresden, Beschl. v. 25.08.2015 – 5 U 1057/15

(aus: Ausgabe 01/2016)